상담을 신청한 이재용 대표는 서울 성북구에서 카페를 운영하고 있습니다. 카페는 2014년에 5년 계약으로 보증금 3,000만원, 월차임 220만원으로 계약한 상가건물에 자리 잡았습니다. 이 대표는 카페를 안정적으로 운영하고 있는데 2019년에 도래할 재계약 시점을 두고 궁금한 것들이 생겨 중소기업중앙회 노란우산공제 소기업·소상공인 경영지원단에 상담을 요청했습니다.

이 대표는 2015년에 상가건물 임대차보호법이 개정되어 권리금 항목이 들어갔다고 들었는데 그 내용을 자세히 알고 싶었습니다. 만약 계약기간 중에 건물주의 요구로 가게를 정리해야 하는 경우나 이 대표 본인의 사정으로 가게를 이전해야 하는 경우 권리금 보호를 받을 수 있는지 알고 그다음을 계획하고자 한 것이었습니다.

상담을 요청받은 김준 변호사는 상가건물 임대차보호법과 적용 여부에 대해 자세히 설명해주었습니다. 이재용 대표의 카페는 임대차보증금이 6억 1천만원 이하(서울기준)인 경우에 해당되어 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 됩니다(보증금 3,000만원 + 월세 220만원×100 = 2억 5,000만원). 따라서 5년이 지나지 않았는데 임대인이 나가라고 할 경우, 당초 정한 5년의 계약기간의 존속을 요구할 수 있습니다. 하지만 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다. 향후에는 추가로 임대인과 이 대표 간에 계약기간 연장에 관해 합의가 되지 않는다면, 계약기간을 연장할 수는 없습니다.

다음으로, 2015년 개정된 상가건물 임대차보호법에서는 임차인 의 권리금 회수기회를 보장하는 내용의 규정을 포함하고 있습니다. 임대인은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 현 임차인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 됩니다. 만약 임대인의 행위가 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회에 대한 방해 행위로 인정된다면 임차인은 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 최근 서울서부지방법원은 “임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우(가령 5년의 임대차기간이 종료한 경우) 권리금 보호규정은 그 적용이 없다고 봄이 타당하다.”고 판시한 바, 임대기간이 장기간인 경우에는 권리금을 인정하지 않았습니다.

그런데 2017년 5월 대전지방법원 판례는, 이와 다른 취지로 판결하였습니다. 상가건물의 일부를 임차하여 10년 이상 점포를 운영하던 한 임차인이 임대차기간 종료 전 새로 임차인이 되려는 자와 위 점포에 관한 유·무형의 시설과 재산적 가치를 권리 금을 받고 양도하기로 하는 계약을 체결하고, 임대인에게 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 것을 주선하였다가 거절당했습니다. 그러자 건물주를 상대로 손해배상금의 지급을 구하였는데, 대전지방법원은 임대인이 권리금회수 방해금지 의무를 부담한다고 판시하여, 건물주가 임차인에게 2천여만 원을 지급해야 한다는 판결을 선고했습니다. 그 판결의 취지는, 권리금의 회수에 있어 계약갱신청구권을 결부시킬 연유가 없다는 것입니다.

김준 변호사는, 결국 하급심에서 두 가지 판결이 나와 있어 대법원의 판단이 필요한 부분이기는 하지만 계약기간이 5년에 육박하는 장기간의 경우 법원에서는 권리금의 회수기회를 주지 않는 입장인 것으로 보일 가능성이 있다고 보았습니다. 상담자인 이 대표의 경우 대전지방법원의 판결(2017. 5. 19)을 들어, 권리금 회수의 기회는 계약기간과는 상관이 없으므로, 임대인이 권리금 계약을 방해한다면 이에 관한 손해배상청구 소송을 건물주에게 행사할 수 있음을 완곡하게 말씀드리는 것이 좋겠다는 의견을 제시해주었습니다.

이재용 대표는 지금 임차계약이 끝나는 2019년 이후를 계획하는 데 큰 도움이 되었다고 기뻐했습니다. “건물주의 마음을 알아보려고 이야기해보았을 때 계약을 더 이상 갱신하기는 어려울 것 같아서 마음이 무거웠습니다. 권리금을 받아야 가게를 이전할 때 여유가 생길 수도 있을 것 같은데, 제 상황이 권리금을 회수할 수 있는 상황인지 어떤지 모르겠으니 답답했죠. 그러던 차에 같은 상가 건물에 있는 다른 가게 사장님이 중소기업중앙회 노란우산공제 소기업·소상공인 경영지원단을 소개해주었습니다. 김준 자문위원님이 시간을 많이 들여서 판례들을 소개해주고 저에게 유리한 정보들을 전해주셔서 감사했습니다. 앞으로도 종종 상담을 요청해서 어려운 점들 해결하고 싶습니다. 자문위원님의 수고에 감사드립니다.”

분야 : 법률
상담자 : 이재용 대표
자문위원 : 김준 변호사

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